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金科股份高增长密码:城市群深耕与多元生态

发布时间:2020-01-03 11:31    来源媒体:一财网

2019年对房地产来说是充满动荡的一年,融资不易、拿地不易、转型更不易。但当行业整体慢下来时,仍有房企恪守步调,稳健前行。据克尔瑞发布的2019年房企年度销售榜单显示,2019年,金科股份(000656)(000656,简称“金科”)实现全口径销售额1803.4亿,同比增速高达51.8%,超额完成全年1500亿销售目标。

2016年到2019年,销售规模从319亿直线提升至1803.4亿,金科用三年时间挺进房企TOP阵营。不仅如此,公司在规模扩张之余,练就了扎实的成本控制能力、强大的开发管控能力。业绩快速释放的同时,战略目标不断升级,各项财务指标持续优化。

如果总结金科的崛起之路,会发现其发展与时代命运息息相关。从2017年提出“跨越式大发展”、到“四位一体”战略升级,金科在紧抓改革开放和地产红利期的同时,持续进行自我变革。如今,在危机感与使命感驱动下,金科已筑起产业生态“护城河”,为实现下一个十年的发展蓄力扬帆。

紧贴时代轨迹强力生长

改革开放四十余年,中国从纯计划经济中走出,跃升为世界第二大经济体。这是中国城镇化飞跃发展的几十年,上亿套房屋拔地而起,无数房企如春笋般涌现。这期间,以金科为代表的渝派房企异军突起,在为社会贡献巨大产能的同时,逐步发展为中国房地产的中坚力量。

金科诞生于1998年。这一年,是中国房地产市场化的起步之年。从起步时艰难创业,到紧抓城市化机遇,金科逐步走出重庆,成为资产超两千亿、年销售额过千亿的地产领军企业。作为改革开放的亲历者,金科成长的种种,可谓时代轨迹的最好诠释。

最新业绩数据显示,截至2019年12月,金科实现销售额1803.4亿元,同比增长51.8%,超额完成2019年1500亿的全年销售目标;操盘面积1725.5万平米,同比上升15.13%,两项指标均位于行业前列。

业绩快速释放的同时,金科持续保持“有质量的增长”。前三季度,集团营收 432.03 亿元,同比增长 60.7%;归母净利润 39.81 亿元,同比增长 81.6%;预收账款1043.18 亿元,同比增长 49.5%。

上市九年,金科净利润仍处于高速增长通道。这一方面得益于营收规模持续增厚,同时公司盈利质量也持续改善。自 2016 年到2019Q3,公司毛利率和净利率分别从 20.7%、5.6%提升至30.1%、 10.8%;2019Q3集团 ROE为16.19%,同比提升 5.96 %。

“最应该感谢的是这个伟大的时代。”谈及如今成绩单,金科控股董事局主席、金科股份实际控制人黄红云如是说。

但实际上,金科历年发展,与集团对市场的准确判断关系密切。2016年底,金科便意识到“千亿”成为房企生死线,中小房企面临“不做大就淘汰”的风险。面对行业局势之变,金科决定进行战略升级,以用户思维和规模扩张为发展导向。

2017年6月,金科正式发布《发展战略规划纲要》,提出“跨越式大发展”目标:在2017至2020年期间,力争实现签约销售金额分别约500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元,并力争在2020年冲击2000亿元。

区域战略上,金科不再以单个城市为标准,转向“三圈一带、八大城市群”区域城市群深耕。通过分析产业支撑、人口流入、市场需求等重点指标,主攻二三线城市。并借助收并购、联合拿地等灵活策略,增加对核心城市的布局,由此贡献了丰富的可结转资源。

多元融资能力稳健护航

土储是房企未来发展的“粮仓”。2016~2018 年,金科拿地金额增速为 295%、120%和 52%。在当前房地产调控趋严的情况下,公司拿地趋于稳健,但2019Q3公司拿地金额/销售金额比例为 49%,拿地强度仍处于较高水平。

从区域分布看,金科积极于大本营外扩张,2018年新增土储中重庆和四川占比43.9%,2019Q3 这一比例下降至 29.3%。截止 2019 年上半年,金科已进驻重全国23 个省、直辖市、自治区,累计开发面积超 8200万平方米,未来可售货值较为充裕。

在走向全国的过程中,金科练就了卓越的设计能力、扎实的成本控制能力、强大的开发管控能力及出色的营销能力。在拿地方式上,从“侧重于内生式增长”向“内生式增长与外延式增长并重”转变,通过收并购、合资合作、联合拿地等多种渠道实现扩张。

与此同时,金科通过“强营销保回款”和“标准化保生产”,2019年Q3,金科总资产周转率16.56%,位列14家可比A股重点上市房企第3名;存货周转率16.62%,位列14家可比A股重点上市房企的第7名。

行业洗牌期,房企间的融资成本也出现巨大差异。数据显示,2019年,70家重点企业融资成本最高的近15.6%,最低仅4.3%,行业平均水平在7.04%;未来,融资能力对企业整体经营的影响呈几何倍数放大,将成为房企发展的核心能力。

自上市以来,金科充分使用各种市场融资工具,在业内率先发行物业收入和购房尾款资产证券化产品,创新使用物业资产支持票据。间接融资方面,截止 2019H1,金科共获得银行授信额度 1757 亿元,其中已用授信额度713 亿元,剩余授信额度1044亿元,剩余授信额度充裕。

2019 年 3 月,金科成功发行20 亿元4年期公司债券,利率 6.9%;7月成功发行 15.8亿元3年期公司债券,利率6.5%,融资成本控制在合理区间内。得益于公司资信状况良好,金科获得主流评级机构 AAA 和 AA+信用等级。

“四位一体”生态护城河

过去20余年,房地产是国内最好的行业之一。行业规模增长在50倍以上,房企时代列车上得以分享红利。但如今,在“房住不炒”大环境下,行业大变局正在酝酿。当房开成本越来越高,当赚钱变得越来越难,如何调整战略以适应外部环境,成为企业的首要挑战。

2018年底,站在千亿新起点,金科开始思考应如何寻求可持续发展。在此之下,“四位一体”战略应运而生。自此,金科的产品结构由“房地产开发+社区综合服务”升级为由民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养等构成的“四位一体”多元化产业。

在民生地产开发上,金科基于东方人居理念,推进智慧体、有机体、基因体的“生命建筑”研究与落地。通过坚守“能思考、会呼吸、有温度”的产品理念,解决从“住房子”到“住好房子”的问题。目前,金科已进驻全国120余城,开发项目430余个,在建项目273个。

实际上,金科一直是“产品主义”奉行者。金科控股董事局主席、金科股份实际控制人黄红云曾说过:“一直以来,我都相信把事情做好才是最重要的。”造好房子,是他赋予金科的使命,只有先造好的房子,才能在后期服务等方面体现品质。

在生活服务方面,金科通过打造全国首个社区大数据信息系统——天启大数据中心,将多种智慧社区设备系统有机结合,实现设备可视化管理。截至目前,金科服务已进入全国196个城市,管理项目达748个,累计合同管理面积达2.8亿平方米。

不仅如此,集团还围绕智慧科技、智能制造和大健康等国家新兴产业发展方向,投资开发高标准产业新城和产业园区;同时,继成立文旅康养集团后,金科与成都置信集团联合发布金科置信新品牌,深耕文旅、康养等领域。目前,三条产品线已研发完毕,示范项目落地在即。

未来,头部企业的竞争,将是生态系统的竞争;构建产业生态链,即是护城河也是基业长青的必经之路。如今,金科将通过领先的模式、优质的平台、强大的体系、和充足的人才保障“四位一体”战略落地。

“金科发展的每一步,都镌刻着时代的印记。因为改革开放,才有我们这些民营企业参与公平竞争、茁壮成长的机会。也正因身处伟大的时代,企业和个人才能汇入社会和历史发展的滚滚洪流”。金科控股董事局主席、金科股份实际控制人黄红云称。面对行业风起云涌,金科将恪守民营企业之本,顺应时代潮流茁壮发展。

责编:郁赟

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