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金科股份,这家西南地产龙头的弹性怎么看?

发布时间:2020-03-06 19:13    来源媒体:格隆汇

作者 | 707的牛

数据支持 | 勾股大数据

我最近一直在想,投资地产股的超额收益到底在哪?无非还是那两点,业绩增长和估值提升。而房企和银行类似,玩的都是金融杠杆游戏,追求资产负债表的平衡,所以估值上升的空间不会太大。最近两年是地产股的业绩释放期,成长的确定性还是有的。

但是有些地产公司不仅增速很快,同时可以考虑估值弹性,这样投资胜算就更大了,比如金科,弹性空间可以从几方面进行思考。

1

落地的股权之争

地产公司简单来说可以分为两类,一种是布局全国性业务的,像万科,融创,恒大,碧桂园,保利就是这类;还有一种就是区域性的,主要业务只在某一个地区;像绿城,金科这些。

金科是1998年创立的,前10年一直深耕重庆和四川市场,稳坐西南地区的第二把交椅,第一应该是龙湖。因为重庆地区房价低,销售量大的特点便成为了多数房企重点布局的城市。

金科和融创的股权之争要从2015年说起。2014年楼市低迷,金科尝试转型做多元化业务,年底公司花了7亿元收购了新疆的一个风电项目,并在之后累计投入了15.7亿元。

但是钱从哪里来呢?2015年8月,金科专门为这次风电投资项目做了一次“定增”:拟募资45亿元用于3个地产项目、景峡项目及偿还借款。预案规定发行价格不低于5.82元/股,遵照价格优先的原则确定具体发行对象。

金科为了回补资金缺口,最终招来了融创这个意欲控股的大买家。2016年9月,融创发布公告40亿元参与定增,以4.41元/股的价格认购金科16.96%的股份。定增完成后,黄红云夫妇的持股比例将下降至25.21%,仅比融创的持股比例高出8.25%。

公司管理层立马感受到了来自大股东控股权的威胁。金科方面也采取了一系列的抵制措施,最后的结果是,公司一致行动人持股29.98%,融创持股29.35%,仅仅相差0.63%。而融创一直在重申自己只会充当财务投资人的角色。

融创的态度可不可信?我觉得还是可信的,如果融创继续加大增持力度,持股30%以上会触发要约收购,极大的增加收购成本。同时资本市场已经发生过“宝万之争”的前车之鉴,监管机构的管控力度会更大。

一是继续增持成本会加大,还可能引来不必要的麻烦;二是融创现在已经是行业的头部企业,没必要挖别人家的墙角。因此市场关于金科方面的股权争夺也是没必要的。

2

省外扩张+物业管理的市场溢价

在我们印象中金科一直是一家地域性房企,其实公司在2008年的时候也开始了省外扩张之路,逐渐进入北京,湖南,江苏等地。

2018年,公司完成了在上海,广州,宁波在内的25个核心城市的布局。金科不仅加大了其他地区的拿地力度,2019年中期,在新增土储面积当中,重庆加上四川的占比是27%,尤其是公司的大本营重庆,占比从开始的35%下降到12%,京津冀、长三角、珠三角三个经济带的占比达到19%。

而且在其他几个主要城市的市场份额提升非常明显。具体来看,公司在武汉,合肥,郑州,南宁,无锡等地的市占率增长超过100%。金科的发展战略也显而易见,通过聚焦某一地区做强做大,然后在全国重要的区域进行布局。从公司近几年的动作来看,金科也慢慢的从地域性房企向全国性房企转型。

除了做大基本盘,进行省外扩张能带来市场溢价之外;金科物业业务也有助于提升整体估值。随着碧桂园,保利这些头部房企的物业板块被分拆上市之后,将物业板块剥离上市也成了业内的一种趋势。正是因为物业公司现金流好,轻资产,增速快的商业模式也享受着超高的市场溢价,这一点市场也在慢慢接受和理解。

因此,房企旗下有自主运营物业业务的,都可以在估值上也可以给出大概20%的溢价空间。结合最新的数据,金科物业2019年上半年营收是12.03亿元,同比增长84%;净利润1.59亿元,同比增长260%;合约在管面积2.4亿平米,排名行业前十。

对于物业板块的增速也不用太悲观,金科2019年销售额1803亿元,竣工之后都会转化为在管面积,即使未来公司销售增速放缓,也可以维持2000亿左右的销售额。所以物业业务按全年3亿净利润保守计算,大概30X PE ,这部分业务也值百亿。

金科也刚刚发布了业绩:2019年公司实现营业收入677.73亿元,同比增长64.36%;净利润56.76亿元,同比增长46.06%。同时公司也有在故意隐藏利润的嫌疑,2018年存货跌价计提准备是0.86亿元,2019年却计提了9.81亿元,整整多计提了9个亿。。叠加销售高增速和自有物业体量大的因素,假若给与同等梯队公司9X PE的估值,股价也还有一定空间。

3

不可逆的结构性周期

投资地产股,看销售额排名前20的公司就够了,其他的都可以略过。因为存量的房地产时代,随着行业集中度的提升,最终的强者大概率会在这些公司当中产生。同时行业前五的公司排名每年偶尔会变动,但基本还是在那几家公司里换来换去。

目前房产行业现状是:TOP5市占率18%,TOP10市占率27%,TOP20占55.1%,TOP21-50为 26.75%,而TOP51-100为18.61%。而TOP100占据了整个房地产市场的67%。可以看出,房地产行业的市场集中度不算太高,前20家公司占据了一半以上的市场份额,同时前10家公司又占据了大半的市场。而可以实现弯道超车的房企,是增速最快的,排名在10到20左右的公司。这个梯队的地产公司市占率会得到显著提升。

金科2019年销售额1803亿元,同比增长40%,行业排名17位。第二梯队的房企增速整体快于头部房企,也可以给与一定的估值溢价,因为成长性摆在那里,而且这种趋势在未来还会持续下去。为什么呢?基于这种判断大概有3点逻辑:1、行业调控趋严,地产商融资受限,多数小房企纷纷和更大房企合作,共同开发。2、二线房企较一线房企杠杆率更低,还有加杠杆的空间,所以合作项目后期还会加快。3、二线房企的销售基数比一线房企小,增速自然会快很多,龙头地产公司已经经历了这个时期。

也就是说地产行业集中度的提升,将是投资二线房企的黄金时期,因为这种机会是行业发展趋势,不可逆转的。而像金科这种销售额在2000亿左右,增速保持在30%以上的地产公司,港股有,A股也有;投资它们才会有超额收益。

之前由于疫情影响,房企1、2月份的销售数据都很糟糕,售楼部不能开张,工地也不能开工。整个板块都在回调当中,现在随着疫情得到控制,加上政策有松绑的预期和大资金更加追求确定性,所以地产股最近的行情也还不错。

但地产板块的个股之间,行情已经显然出现了分化,大涨的时候不涨,大跌的时候跟着回调。也是有原因的,要么是今年以来拿地力度大幅放缓,也可能是主要业务在湖北等疫情比较严重的地区。

在地产股业绩都有超预期的确定性情况下,投资弹性来源于差异化,比如合约销售额占比较大的。短期来看可以选择尽早复工,基本盘不在湖北和华中地区的房企,比如金科,这些都是选择地产股的大体思路。

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