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房地产行业:销售如期回落,投资拐点将至

发布时间:2017-05-15    研究机构:方正证券

事件:

国家统计局公布1-4月房地产行业运行数据。(本月详细地产运行数据见正文图表)

点评摘要:

1. 销售:量价如期回落,持续回落势定

1-4月全国房地产销售面积同增15.7%(前值19.5%),销售额同增20.1%(前值25.1%),全国商品房销售面积和销售金额继续回落,印证我们关于全国销售短周期下行势定的判断。随着调控力度加大、调控城市蔓延、调控措施创新。我们预计热点城市成交量能将持续萎缩,热点三四线城市销售量价也有望迎来拐点,全国销售量价料将继续回落,预计全年商品房销售面积同比增幅将不低于-1.5%。

2. 开发投资:小幅增长持续,拐点即将到来

房地产开发投资完成额同增9.3%(前值9.1%),新开工面积同比11.1%(前值11.6%),施工面积同比3.1%(前值3.1%),竣工面积累计同比10.6%(前值15.1%)。投资再度小幅增长,符合我们关于投资拐点在5月左右出现的判断。当前投资增长,主要还是因为两个原因:一是二线此前销售增长滞后传导;二是三四线持续热销,补库存效应显著。从整体看,全国销售回落势定,投资滞后半年左右,因此大概率在5-6月份出现拐点,维持全年投资增速4%的判断。

3. 库存:持续减少,商业用房去化困难

狭义:商品房67,469万平,减少1341万平(前值减少1745万平);其中商业营业用房和写字楼29,687万平,减少41万平(前值减少102万平);广义:商品房586,145.1万平,增加4,060.15万平(前值减少659.2万平);其中商业营业用房和办公楼327,851.1万平,增加3,051.6万平(前值增加2,046.1万平)。

4. 三四线热销将继续,维持行业“推荐”评级

当前时点,建议关注受益三四线基本面持续好转的区域龙头,如京津冀都市圈的华夏幸福(600340)、荣盛发展(002146);长三角都市圈的新城控股(601155)、中华企业(600675);珠三角都市圈的中洲控股(000042);成渝都市圈的金科股份(000656)(000656)。

长期看好两类京津冀主题,低位布局将有超额收益:龙头华夏幸福(600340)、荣盛发展(002146),北京城市功能调整概念的金融街(000402)和北京城建(600266)。2017年有望成为REITS元年,继续推荐A股房地产资产证券化稀缺标的嘉宝集团(600622)。

风险提示:

楼市降温超预期,政策超预期收紧。

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