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金科股份(000656):渝派代表 多元激励 高质量成长

发布时间:2020-01-13    研究机构:华创证券

  渝派代表之一,多元发展,多元激励,高质量成长,高分红获险资增持金科股份(000656)于1998 年在重庆成立,渝派代表之一,形成以地产开发为主、物管和新能源等为辅的多元化布局,围绕“三圈一带”展开全国化拓展,据克而瑞数据,公司19 年销售额达1,803 亿元,行业排名第17 名。公司激励机制丰富,管理层稳定并积极,推动公司高质量快速发展。15 年,推出限制性股票激励计划;15-19 年,推出并修订员工跟投计划;19 年,推出卓越共赢计划暨员工持股计划,并承诺19-22 年业绩分别为51、62、74、82 亿元,对应CAGR+20%。

  此外,公司16-18 年平均分红率达64.2%,并获前海人寿增持(1.97%)。

  高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比,实现高质量成长16 年以来,公司实现高质量成长:1)高销售增速:据克而瑞数据,公司19年销售额1,803 亿元,同比+40%、17-19 年CAGR+63%,分别高于主流12 家房企平均22%、33%;2)高权益比:19 年权益销售额1,494 亿元,同比+41%、17-19 年CAGR+72%,分别高于主流12 家房企平均16%、27%;19 年销售权益比高达83%,高于主流12 家房企平均70%;3)高销债比:19 年权益销售额/有息负债余额达1.6 倍,高于主流12 家房企平均值1.5 倍,凸显资金使用高效;4)高销售/业绩比:公司19 年预测销售归母净利润/19 年预测结算归母净利润达2.9 倍,远高于12 家主流房企平均1.6 倍,具备强业绩释放能力。

  积极拿地、可售丰富,多手段提周转、控杠杆,低价拿地毛利率无忧16 年以来,公司拿地积极,16-18 年拿地面积/销售面积达123%、148%、153%;3Q19 市场拿地分化之际,公司拿地面积/销售面积仍达196%,远高于17 家主流房企平均128%。在积极扩张中,公司通过:向强三四线能级下沉(3Q19拿地占比72%)、提升30 万方以下小盘占比(3Q19 拿地占比86%)、降拿地权益比提经营杠杆(从15 年89%降至3Q19 的64%),实现兼顾周转加快和杠杆率稳定。此外,公司拿地地价控制优秀,估算3Q19 一二线、三四线加权拿地均价/销售均价分别30%、31%,低于14-18 年平均40%,预示后续较强毛利率表现。19H1 末,公司可售面积超5,600 万方,估算一二线占比59%,可覆盖18/19E 销售面积4.2/2.8 倍,高于主流8 家房企平均3.7/2.3 倍。

  步入业绩释放期、预收款高覆盖,物管估值可观,当期销售PE 较低估3Q19 营收423 亿元,同比+61%;归母净利润39.8 亿元,同比+82%;毛利率和归母净利率分别为30.1%、9.2%,同比分别+4.1、+1.1pct。19Q3 末,净负债率144.3%,同比-4.7pct;预收款1,043 亿元,同比+50%,可覆盖18 年营收2.5 倍,高于行业平均,保障业绩高增。19H1 末,物管合同面积达2.4 亿平,综合实力排名前十。金科物业14-18 年净利润CAGR 达88%,预计19 年净利润4.0 亿元,按19PE30/35/40 倍估算,若上市有望增厚公司43/54/65 亿元,增厚比例11%/13%/16%。而剔除物业后,开发业务对应19/20 结算PE 仅6.6/5.0倍。此外,公司19 年销售PE 仅2.7 倍,显著低于主流房企平均4.4 倍。

  投资建议:渝派代表,多元激励,高质量成长,重申“强推”评级16 年以来,金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长,如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富,低价拿地则确保后续毛利率无忧,而目前公司正值业绩释放期。此外,金科物业综合实力排名10 位,后续估值或将逐步体现。我们维持2019-21 年每股收益预测分别为0.98、1.31、1.65 元,对应19-20 年PE 为7.7/5.8 倍, 19 年销售PE 仅2.7 倍,显著低于主流房企平均4.4 倍,维持目标价10.00 元,重申“强推”评级。

  风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧

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