金科股份(000656.CN)

金科股份(000656)首次覆盖报告:规模跨越式增长 业绩释放正当时

时间:20-08-11 00:00    来源:平安证券

平安观点:

天时地利人和,规模四年增七倍。2015-2019 年公司销售额从238 亿元增至1860 亿元,行业排名升至第17 位。我们认为公司规模持续高增为外因与内因共同作用的结果,从外因来看,公司深耕的中西部地区受棚改货币化等推动,2017 年以来楼市持续超预期;从内因来看,2015 年以来公司逐步加大区域扩张及下沉力度、加速周转提高资金利用效率、不断完善激励机制、叠加充足的人才储备,共同推动规模跨越式增长。

土储足而优,高质量增长依旧可期。公司2019 年末可售面积近6700 万平,去化周期达3.5 年,其中华东、华南与华北土储占比达34%,全国化布局逐见成效,抗区域风险能力大幅提升。同时通过城市研判、淡化城市能级概念,把握城市轮动带来的投资机会;2019 年地价房价比仅27%,保障后续盈利空间。公司2020H1 销售均价仅10079 元/平,处主流房企中低水平,未来仍有望通过加大核心城市布局、发力中高端产品市场提升销售均价,助力销售额的提升。

物管分拆提振估值,股权纷争走向尾声。公司旗下金科智慧服务已向港交所提交招股书,其2019 年末合约管理面积2.49 亿平,净利润达3.7 亿,在借助资本市场进一步扩大物管规模的同时,亦有望对公司估值形成提振。与此同时,随着融创持股比例降至5%以下,股权纷争亦走向尾声,未来发展将更具向心力。

债务持续优化,步入业绩释放期。2015-2019 年公司归母净利润CAGR达45.5%,2020Q1 预收账款为2019 年营收1.7 倍,业绩有望持续释放。

2019 年净负债率同比降18pct 至120%,在手现金覆盖一年内到期负债的110%,随着业绩逐步结转释放,未来杠杆或进一步下降。2020H1 获联合、大公上调至“AAA”评级,融资成本改善亦值得期待。